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【房讯】进步分解,2017年房企拿地十大趋势

时间:2017-12-12 13:29 来源: 作者: 点击:

通宝娱乐场房企拿地是出产问题,斗室企拿地是存亡问题

文潘永堂

房地产会有“灰犀牛”危险吗?

如果没有上一年930年开端的严密调控,地产“灰犀牛”危险就在眼前!

尤其是"五限"调控方针以及“房子是用来住的,不是用来炒的”中心定调,有力地遏制住热门城市的张狂,现在各大热门城市处于量价不同起伏调整阶段。并且越来越多痕迹标明,本轮史上最严调控方针将是“常态化”,这也很大程度打消了部分房企对赌方针松绑的侥幸心理,一些张狂急进的房企有必要从头调整心态。

调整在所难免!

今日楼市面对的局势会呈现2个特征:其一,是城市与企业会发作深度分解,其二,这是优异房企和优异城市运营商的春天,但却是落后房企的冬季。在这一轮洗牌中,许多没有特征的中斗室企将敏捷退出前史舞台或被收买,而一大批前瞻革新、现金为王的房企会适者生存,持续成长!

在这股分解格式下,首战之地的是拿地的分解与革新!

今日,我国房地产已进入一个“谈地色变”的年代!

大房企拿地是出产问题,斗室企拿地是存亡问题!

不拿地就会退出地产江湖,拿地又都算不过来账!

当你下定决心持续拿地后,你又发现拿地并非你想拿就能拿。往往“你有才能拿到的地又不敢拿,而敢拿的地又底子轮不到你拿!”。在一个职业快速洗牌的时期,商场又容不得你优柔寡断,开发商总算理解一个道理——即拿了高价地尽管可能会死,但没拿到地,那是必定会死。

更大局看问题,即便你很会造房子,很会打造物业社区,但你老是拿不到地,获取不了后续开展的资源,那么你就无米开锅,久远就得退出房地产职业。另一方面,拿错地,拿高价地,往往也会被产品口、营销口重复质疑,一句“出售时流的泪,都是拿地时脑袋进的水”的段子在地产圈被广为流传。

所以,今日的出资拿地,现已成为房地产面向未来的战略性才能。

究竟该怎么办,2017年乃至未来我国房企拿地会有哪些趋势,老潘特别总结《2017年我国房企拿地十大趋势》,与我们共享。

? 趋势1:钱重要,比钱更重要的是拿地的归纳才能

没钱,拿地免谈,但有钱,也不一定拿得到地,这是2017年拿地最典型的现状!

地产上半场,拿地即挣钱,也没什么附加条件,而下半场职业进入赢利低,地价高,门槛高,竞赛凶的白银年代,房企拿地,只是有钱,可能远远不行。比方在2017年调控常态化后,房企拿地,土地不再是单纯的“价高者得”。

其一,拿地逐步成为归纳才能的比赛。比方上海的“投标+拍卖”的打分后入围再PK的机制,在对企业资质、规划、经济实力、技能资质、项目经历等评选挑选后,根本50强之后的房企在上海拿地的时机就很少了。当然这也契合大城市与优异房企深度结合,提高城市质量和多样性效劳的起点。

其二,北京的“限地价+竞自我克制”机制,这其间的“竞自我克制”,实质就是比拼企业融资的金融实力。也由于此,一些高负债、高周转的房企就由于资金实力不行而很难去做自我克制,天然他们就没才能参与竞标而提早退出。

其三,除了上述各种企业归纳实力和金融要素外,拿地不只靠自身的专业,背面更是依托地点企业背面一整套才能和系统支撑。简略的说,你的项目定位,产品立异,营销才能、运营高效,本钱优异……就意味着土地变现预期收入、赢利会比对手更高,这样你拿地出价就更高,就有实力“更高一手”拿到土地还能持续挣钱。

所以,未来拿地,钱当然重要,更重要的是企业背面是否有一套系统,有归纳实力去支撑。

? 趋势2:曩昔营销总重要,现在出资总也重要

曩昔拿地不难,房企取得成绩中心依托营销的前期项目定位和后期的出售,卖得快、卖得多、卖得高,卖得回款快,终究卖出好成绩。所以房企多树立以营销为龙头的运营系统。而现在,出资拿地,逐步成为房企进退与存亡存亡的要害。

今日房企即便产品做得再好,营销再凶猛,房企拿不到地,全部就等于零。出资人的价值在于承当了下锅烧饭的第一道工序,即买米!一起,今日拿地之难,已是全职业的痛点,即便巨子拿地也相同如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被撤销兼并,中心也是由于进入一线城市拿地作用欠安,明显今日拿地已是职业难题。

正如前阳光城联席董事长陈凯标明:“今日出资越发重要,地价占房价比明显上升,如果地价超越50%乃至100%的时分,房企老板应该自己或许花重金去延聘专业的出资总,实践拿地的才能,出资的专业性提高、出资拿地人员的薪酬,都应该在企业战略层面给予更大的投入和注重。”

? 趋势3:对手变同伴,“联合体”拿地成为潮流

对手变同伴,合伙拿地,联合体拿地开端成为2017年拿地典型潮流!

一线城市动辄50亿、100亿乃至更高门槛的新地根本是2到3家乃至更多家联合体拿下,比方北京新地根本是前30强开发商内部组合的联合体。比方北京2017年拿地根本都是联合体,金茂、世茂和国瑞联合体;创始、远洋及世茂联合体……而现在中心二线城市联合体拿地也越来越遍及。

为何联合拿地?原因很简略,一则高地价,联合拿地快速减轻资金压力;二则联合拿地,对手变同伴,不至于把土地价格厮杀过猛,协作拿地反而能有用涣散商场危险,提高赢利率;三则不只是是拿地协作,也能够拓宽到产品研制、出售、融资的优势互补,完结相似过江龙和地头蛇的互补式协作。

就联合拿地来说,现在大约有三类协作形式,分别为一线城市大房企“强强联手”、本地房企傍“外来户”和房企联婚金融机构拿地。比方香港九龙仓进入大陆多个内地楼市就是选用这个战略。在2011年,香港九龙仓逆市大举进军成都、天津、宁波、姑苏、杭州、长沙等地,并以不同子公司的名义与当地其它开发商协作联手拿地,终究得以敏捷在内地二线城市完结布局。

? 趋势4:拿地主途径之变:从招牌挂到“并购”

曩昔招拍挂是拿地主途径,

今日并购成为拿地主途径!

现在,许多房企招拍挂商场去20次成功2次就不错了,高地价、招拍挂剧烈竞赛下,2017年并购拿地,敏捷成为房企拿地的主力方法。

不少房企老板笑谈,自己的2017年“不是去并购,就是去并购的路上”!比方屡次出手的融创孙宏斌不必说了,相同“并购王”新秀阳光城总裁张海民,由于各地并购相关事宜,最近一年飞翔就高达113次。

在这样一种大布景下,就在最近2年,越来越多房企建立并购办理部。从前期的融创、龙湖到现在祥生地产,“并购部”开端作为一个新式安排和岗位在房企内部建立。但随之而来的问题也不少。

其一,并购部之前,房企商场化近20年根本没有这个部分,所以人才稀缺;其二,并购背面需求专业的税务,财政、法令、经济法以及相应的房地产专业常识,这都需求极强的专业性、跨学科的常识以及丰厚的实战经历,所以这种人才十分稀缺。其三,做出资并购作业强度极大,许多并购成功与否,除了专业测算外,还考究一个快字诀,不然时机少纵即逝。

根据上,房企并购专业人才敏捷在2017年成为稀缺岗位,许多并购人才薪酬直接翻了2倍乃至更高,但更严峻的问题是,即便薪酬飙升,也很难招到优异并购人才。

? 趋势5:卖方重工作和城市晋级,买方转型城市运营商

城市化不断晋级换代后,今日土地交易两边对土地的用处,土地的价值遍及都有了新认知。

一方面城市土地越来越稀缺,寸土寸金,这就要求对土地价值尽可能最大化。首要城市开展对住所用地容积率不断提高,从曩昔的1.0到现在的3.0,乃至5.0;其次,地方政府不再是曩昔通过出售土地处理财政收入的思路,而是安身城市晋级,安身土地的工业、酒店、写字楼,购物中心等城市多功能配套更多去提高城市质量,处理更多工作,发明更多税收,完结城市可持续开展等新的起点。

从这个视点来讲,单纯拿地盖房子的思路开端不适合未来城市的开展诉求。

另一方面,作为土地别的一方开发商也在新时期纷繁提出城市运营商,城市配套效劳商的战略改变。比方一大批比方中南、金茂、金泰开端战略转型城市运营商,比方万科转型做城市配套效劳商的新定位……由此而见,开发商也在晋级对土地价值、城市奉献的二次认知。

从盖房子,到供给新式日子方法,再到为城市运营添加生机、动力,今日土地的生意两边都在思想晋级。

? 趋势6:2017年拿地聚集中心一二线城市和卫星城

到什么地方拿地,以什么方法拿地,以及以多少赢利拿地,是房企拿地的三个要害问题。

而这儿最中心的是到什么地方拿地。2017年在史上最严调控下,百强房企拿地都遍及中心聚集一二线城市,这是主力布局地点,而少部分聚集中心一线周边的三四线卫星城。最新数据标明,哪怕是方针调控,2017年1-7月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元,同比增加27.5%;而从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企拿地出资的主战场,部分三线城市土地商场持续坚持活泼。

事实上,房企城市布局拿地通过几轮的循环,前期冲向三四线,然后库存过高回归一二线,然后限购限贷后许多房企又冲向三四线……通过几轮的一二线和三四线的轮回,房企逐渐理解,不管任何时分,一二线盖房子,安全性、收益性都相对有确保。而三四线对绝大多数房企而言一直是时机性存在。

一起,曩昔开发商进入城市更多是看GDP,工业结构,人口数量等,今日对城市进入目标更具落地性和深化性,比方城市人口净流入,初中小学入学人口增加率,高净值人群数量、有用库存结构等。

? 趋势7:多项目并购,少企业并购

洗牌和分解,今日房地产现已进入“小前进、大让步”的阶段!

而类比这个阶段,欧美西方国家房地产大多会进入并购加快期。

浅显的说,就是房企现已进入不是你整合他人,就是他人这个你的阶段。

并且这个阶段,不只是是大鱼吃小鱼,并且更多会有大鱼吃大鱼。原因很简略,房地产进入下半场,个头都很大了,这个时分并购所激起的能量场会更大,相似融创收买万达文旅蛇吞象,融信收买海亮地产股权大鱼吃大鱼……未来必定还会持续演出。

但在实操中,企业并购难度、危险度会更高,很可能商洽很长时刻终究竹篮子吊水一场空。由于企业文明、债款问题,前史难题等太多,企业收买难度会更大。

反过来项目收买更直接、更简略,更方便,这也是融创在曩昔几年收买之后堆集的经历,即多做项目级的收买,少做企业级并购。

? 趋势8:弯道超车,N种立异拿地形式辈出

单纯住所地块越来越少,并且招拍挂都会抢得****。

所以立异拿地形式,以工业地产、旅行地产、文明地产、旧城改造、超高层拿地等形式去弯道超车去拿地,真实契合了城市开展方向,并且退一步讲,开发商不只更简单取得住所土地,并且总价和单价都相对更有赢利空间。

● 比方以绿洲、世茂为代表的城市地标、超高层建筑的拿地形式,与政府直接商洽,提高城市高度,也将获取更有优势的土地资源;

● 比方以云南俊发为代表的多个昆明城中村改造样板工程,城市前史文物补葺重建样板工程事例去全国更多前史文明和城中村的拿地形式;

● 比方当下碧桂园从传统住所开发转向产城运营开发,碧桂园得益于惠州科技小镇地块,碧桂园旧日5月平均拿地本钱只需4606元/平方米。

所以,不管怎么立异,沿着城市成长的未来方向,是拿地立异的起点。

? 趋势9: 打破区域制,能够跨区域、跨城市拿地

以前房企都是划区域开展,画地为牢,每个区域公司都有自己的势力范围!

但现在为了更好的拓宽拿地,越来越多全国化房企开端铺开区域地舆特点约束,只需你有途径,只需你有才能,你也能够在周边其他区域拿地。

比方碧桂园一个上海区域,江苏区域,浙江区域等都能够在上海拿地。一起,碧桂园乃至还拿出了全民营销的情势,敞开全员拿地形式!

? 趋势10:渠道效劳,政府推地更自动,更实效

一个值得重视的趋势是,政府这些年在土地运营上也表现出更敞开、更自动的改变。最中心的改变是自动运营,渠道立异。

比方我国(深圳)房博会,以及各政府安排的土地推介会,城市出资价值峰会等。

有土地,有事例,有论坛,有面对面磕碰沟通,这无疑成为我国最大的土地线下朋友圈。

不管拿地形式怎么演化进化,一个城市也好,地产职业也罢,单纯拿地盖房子的思想现已掉队了,新时期土地的运营要上升到城市运营,城市开展,更好的质量日子,更好的城市效劳上来,这才是政府、开发商在土地生意之上应有的初心!

作为出资拓宽总,你对拿地有啥心得?

无妨留言沟通,我们也帮你牵线。

本文来历:地产总裁内参(ID:dczcnc)

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